退房律师、退房网站：退房开始衍生相关产业

这几年房地产市场的迅速发展，令不少围绕购房者的产业纷纷诞生，陪同购房律师、专业购房网站、团购群等层出不穷。不过，随着楼市转淡，退房事件频发，围绕退房需求的产业，如退房律师、退房网等开始在北京等城市孳生。据记者了解，目前广州还未有退房律师、退房网等出现，但是不少购房者表示，广州也存在退房现象，对于业主合理的退房要求，希望也能有相关人士或平台，给予业主指导。

　　陪同购房变为帮忙退房

　　“如果你花80万元买了一件商品，还没有来得及使用，这个商品的价格一下子缩水大概20万元，你受得了吗？”一位购房的网友在“我要退房网”上发帖抱怨道，而他也正是北京东亚·上北中心要求集体退房的业主之一。11月8日，该楼盘部分业主举行了第三次集体退房集会，数十名业主身穿“我要退房”的T恤，打着抨击无良开发商的横幅聚集在位于北京回龙观的东亚·上北中心售楼部门口讨要说法。类似的场景，从7月份开始就不断在北京、上海、深圳等地轮流上演，这段时间更波及徐州、长沙等二线市场。数据统计显示，截至11月10日，北京的期房退房记录为1577次，现房为584次，总共退房次数为2161次。

　　而也就是从今年下半年开始，以前的一些专门陪同购房律师顺势变为退房律师。其实陪同购房律师兴起不久，在2005年后才出现专业负责这一领域的律师群体，北京市王许律师事务所胡文友律师就是其中一位。不过，最近他的身份则有些转变。“从今年5月份就开始接到咨询退房的电话，到9月份数量开始激增，近期每天都能接到几个咨询退房的电话。”胡文友在接受采访时表示，“现在能够接到的陪同购房业务一个月大概一次，而退房却每天都有。客户群除了北京以外，还有燕郊、威海、天津等城市的。”一些此前专门陪同购房的律师因此变身退房律师，不过律师们也表示退房能否成功，关键看合同约定，因此最终能接下的案子不到一成。

　　除了退房律师之外，在众多购房网站中也出现了退房网的身影。日前，一位朋友给记者传来了一个网站的链接，其名为“我要退房网”。记者查询该网站数据发现，该网站成立于今年9月份，目前有112个注册会员，共计来访超过1万人次。在包括北京专区、上海专区、南京专区、深圳专区等9个板块中，并没有涉及广州区域。而最活跃的是北京专区，共有网友发了近200个帖子，其中备受关注的就是东亚·上北中心集体退房事件。除了为召集维权退房的业主提供信息交流平台，该网站上也设置了法律咨询、经验交流以及成功案例等板块，只是人气颇为冷清。虽然名为“我要退房网”，但该网站并不是希望鼓励退房风潮，其在网站主页上发布声明称，“支持按照购房合同约定办理退房手续，反对无契约精神因房价降了的无理取闹者”。

　　广州11月上半月退房17套

　　相比之下，广州楼市8、9两月的平均退房率仅在1%左右，其中8月份的总网签量为5433套，退房39套；9月份总网签量为3844套，有54套退房；但波澜不惊的状况却在10月22日楼市新政出台后被打破，此后10天内，广州一手住宅的退房率翻了三倍达到3.3%，这意味着每成交100套单位的同时，就有超过3套房子被退。不过，在进入11月份之后，急升的退房率开始走低回稳，11月上半月网签2368套而至19日只退房17套，退房率又回落到与8月份持平的0.7%左右。

　　记者采访了几位业内人士，都认为广州目前的退房情况在正常范围之内，不需要过于紧张，而且从理论上讲，新政并不会导致退房率高企，通常情况下，5%以下的退房率都是正常的。

　　九种情况可以退房

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　　1.延迟交付房屋。

　　这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过三个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

　　2.开发商缺“证”，导致合同无效。

　　目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人缴纳的房款。

　　3.开发商没经购房人同意变更设计。

　　在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

　　4.无法得到贷款。

　　在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。

　　5.拿不到产权证。

　　由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证。购房人也可以要求退房。

　　6.房屋面积误差超过3%。

　　目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。

　　7.房屋质量不合格。

　　房屋质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。

　　8.房屋质量导致严重影响使用。

　　根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

　　9.开发商把房子抵押。

　　如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

　　有发展商为逃税“假退房”

　　在近百楼盘的退房记录中，业主要求增名、按揭比例未获通过、写错合同细节等都成为房地产商们解释出现退房的理由。虽然退房理由多样，但接受记者采访的几个楼盘项目负责人都表示，目前了解到的退房情况非常少，且他们不会接受买楼者因为楼价下降而退房的要求。而律师也认为，单纯因为房价下降而要求退房，不属于法定解除购房合同的事由。而如果购房合同里既没有关于解除合同或退房的特别约定，也不属于法定解除的事由，那么业主签订合同以后打算退房就难以得到法律支持了。

　　不过，记者在采访中也了解到，退房率高升可能也与房地产企业内部“作弊”有关，即前期通过内部人购房以显示项目热销，随后因各种理由而逐渐退房再售。上周，广州市地税局就查处了一家“假退房”的房地产企业。据广州市地税第三稽查局有关负责人说，该局对辖区内一些房地产企业开展检查发现，部分房地产企业一方面以员工的名义购买本企业的商品房，给消费者造成该楼盘旺销的现象；另一方面，在未符合政策规定的情况下，这些房地产企业以“退房”方式，自行抵减收房款收入，造成收入减少，从而达到少交税款的目的。“某房地产企业实际支付退房款986.1万元，但该房地产企业采用‘假退房’方法，于2005年在未解除购销关系、未支付退款以及房屋的权属未办转移的情况下，自行抵减当期房款收入1500多万元，挂在‘其他应付款———外部往来科目’处理。”

 

 

 

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